2026年，“十五五”规划正式启幕，城市更新与房地产高质量发展，正式站上行业发展的C位。一系列重磅政策密集落地、巨额投资逐步明晰，标志着房地产行业彻底告别“高周转、重规模”的粗放旧时代，城市更新迈入精细化发展新阶段，一场关乎行业重构、民生改善与城市升级的深刻变革，已然全面开启。

日前，住建部部长倪虹在《新闻联播》权威访谈中明确表态，建设“好房子”将成为房企与建筑企业转型的核心新赛道；与此同时，自然资源部、住建部联合出台重磅政策，精准直击城市更新推进中的堵点难点；更有业内权威测算显示，“十五五”期间城市更新总投资将达20万亿元，资金投向与筹措路径已逐步清晰，行业发展迎来前所未有的政策红利期。

住建部重磅定调：“好房子”重构行业竞争逻辑，告别规模内卷

过去数十年，房地产行业的竞争核心始终围绕“规模扩张”与“速度比拼”，高周转、高杠杆成为行业主流模式，“造房”的核心目标是“量产”而非“提质”。而倪虹部长的此次权威表态，彻底打破了这一行业格局，明确划定了“十五五”期间房地产高质量发展的核心方向——从“单纯造房”向“打造好房子”全面转型。

何为“好房子”？并非单纯追求大面积、高配置，而是涵盖“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”的全维度品质升级。新版《住宅项目规范》已明确给出硬指标：住宅层高不低于3米，4层及以上住宅必须加装电梯，同时全面融入绿色、智慧元素，实现从建筑材料选用到长期运维管理的全链条严格把控，让住房兼具安全性、舒适性与耐用性，真正满足百姓对高品质居住的需求。

值得重点关注的是，“好房子”建设并非只针对新建住宅，而是坚持“新房新建、老房改造”双轨并行的发展思路。倪虹部长强调，既要把新建住宅建成“好房子”，也要通过持续改造，把现有老房子逐步升级为“好房子”，让不同居住条件的百姓都能共享品质居住红利，真正践行“人民城市为人民”的发展理念。

这一导向，意味着房企与建筑企业的核心竞争力将被彻底重构。未来，那些聚焦科技创新、整合优质资源、深耕品质与服务的企业，将在“好房子”赛道上抢占先机、脱颖而出；而那些依赖高杠杆、粗制滥造、单纯追求规模的企业，终将被市场淘汰。与此同时，“好房子”建设还将带动上下游产业链协同升级，形成“品质提升—产业赋能—民生改善”的良性循环，推动整个行业高质量发展。

六大措施直击堵点：城市更新迎来“松绑+赋能”，项目落地提速

城市更新作为建设“好房子”、完善城市功能、补齐民生短板的重要载体，长期以来却受困于诸多堵点难点：规划刚性约束过强、土地利用低效、产权归属复杂、资金来源单一，这些问题严重制约了城市更新的高质量推进，让不少优质项目陷入“想做却做不了、能做却做不快”的困境。

近日，自然资源部、住建部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，以“放权、松绑、创新”为核心思路，出台六大方面11项具体举措，精准破解行业痛点，为城市更新项目“松绑赋能”，加速推动项目落地见效。

一是增强详细规划适应性，赋予地方更大自主权，允许地方结合新产业、新业态发展需求，制定土地混合开发正面清单；对加装电梯、增设充电桩等民生类微更新项目，实行规划许可豁免，大幅简化审批流程，缩短项目推进周期。

二是优化过渡期支持政策，明确存量资源发展国家支持产业可享受最长5年过渡期，过渡期满后可通过租赁方式办理用地手续，有效降低企业用地成本，减轻资金压力。

三是推进存量土地临时利用，激活闲置低效空间，让“沉睡”的土地资源发挥最大价值，为城市更新提供空间支撑。

四是鼓励资源资产组合供应，推动城市更新模式从“单纯开发地块”向“综合经营资源”转变，丰富项目盈利模式，提升企业参与积极性。

五是创新不动产登记服务，针对产权复杂、历史遗留等问题，优化登记流程、简化办理材料，破解产权纠纷难题，降低制度性交易成本。

六是妥善处置历史遗留问题，分类梳理、精准施策，推动一批停滞已久的城市更新项目“重获新生”，盘活存量资源。

北京清华同衡规划设计研究院首席总规划师袁昕表示，此次政策的最大亮点的是增强详细规划的适应性，有效破解了规划审批周期长与市场窗口短的矛盾，真正为城市更新项目提速赋能，让政策红利快速转化为发展实效。

20万亿投资落地：投向明确，多元资金破解“钱从哪来”难题

在政策持续护航之下，城市更新的投资红利持续释放。据业内权威测算，“十五五”期间，城市更新市场总容量将达到20万亿元，这笔巨额投资的投向重点清晰明确，精准对接民生需求与城市发展短板，每一个领域都暗藏巨大的行业机遇。

具体来看，20万亿投资主要集中在五大核心领域，全方位覆盖民生改善与城市升级：

1.  老旧小区改造：总投资约8万亿元以上，重点推进小区设施完善、居住品质提升，逐步将老旧住房改造为“好房子”，让老小区居民实现“住有所居、住有所优”；

2.  地下管网升级：投资约4万亿元，其中智慧管网改造占比将提升至30%，重点推进燃气、供水、排水等管网更新，增强城市韧性，防范化解城市运行安全风险；

3.  城中村及危旧房改造：总投资约2.5万亿元，兼顾民生改善与城市风貌提升，“一村一策”推进改造，彻底消除安全隐患，改善居民居住环境；

4.  历史文脉保护：投资约2万亿元，在城市更新过程中坚守“保护第一”原则，修缮历史建筑、活化历史街区，留住城市烟火气与文化记忆；

5.  完整社区与小微公共空间改造：重点补齐“一老一小”服务短板，增加口袋公园、社区绿地、便民服务设施等，构建城市一刻钟便民生活圈，提升百姓幸福感。

资金来源方面，“政府引导、市场运作、公众参与”的多元投融资机制已逐步建立，彻底破解了过去城市更新“资金来源单一、运营难以持续”的难题。

从官方支持来看，中央财政计划安排补助资金超200亿元，重点支持20个试点城市开展城市更新工作；同时，中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金定向倾斜，为项目落地提供坚实的资金保障。

从市场参与来看，政策明确鼓励社会资本积极入场，通过财税激励、金融创新等举措，构建“想进来、能运作、有回报”的良好市场环境。目前，金融机构已加大城市更新相关信贷投放力度，保险、信托等机构通过多种方式提供资金支持；基础设施REITs、资产证券化产品的推广，也为社会资本提供了市场化退出路径，进一步激发市场活力。

此外，地方政府通过设立专项基金引导、鼓励企业自筹、引导居民参与等方式，进一步拓宽资金渠道，形成多方合力，保障城市更新项目持续推进。中国建筑集团的实践颇具代表性，其专门编制城市更新业务指引，仅在北京就承担了2200万平方米的老旧小区改造任务，2025年上半年城市更新项目新签合同额同比增长10%，用实际业绩彰显了企业参与城市更新的巨大潜力。

结语：转型正当时，机遇与挑战并存

“十五五”开局之年，住建部定调“好房子”新赛道，两部委出台城市更新重磅松绑政策，20万亿投资红利加速落地，房地产与城市更新行业正式迎来历史性转型节点，机遇与挑战并存。

对于房企和建筑企业而言，唯有主动跳出规模内卷，聚焦“好房子”建设，提升品质管控、综合运营能力，才能抓住政策与市场的双重红利，实现可持续发展；对于地方政府而言，需吃透政策精神，结合本地实际因城施策，扎实落实各项举措，让城市更新真正惠及民生、提升城市品质；对于社会资本而言，随着政策松绑、盈利模式明晰，城市更新已成为值得长期布局的优质赛道，有望收获长期稳定回报。

这场以品质为核心、以民生为导向、以创新为动力的行业变革，终将让城市更有温度、让百姓住得更安心，推动房地产行业与城市发展实现高质量共赢，书写“十五五”城市升级与民生改善的新篇章。